Il arrive un moment où l’on se retrouve exaspérer de devoir côtoyer certains bailleurs peu aimables et que l’on décide de devenir propriétaires par exemple. A ce moment, vous pouvez exploiter votre budgétisation bien huilée et vous aventurer dans l’univers des dettes hypothécaires. Dans le cas contraire, vous viendrez relire nos articles 😉.

 

La valeur de l'argent au fil du temps

« Un franc d’aujourd’hui n’est pas égal à un franc de demain »

Tout d’abord, nous aborderons le sujet  la « valeur de l’argent au fil du temps » qui semble être éloigné de celui de l’emprunt immobilier.

Rappelez-vous que lorsque vous décidez d’aller auprès de votre banque pour obtenir un prêt, cet argent sera remboursé sur une certaine durée déterminée. Dans une optique de mieux comprendre le système bancaire et ne pas tomber dans une anxiété liée au dilemme de l’agence (cf. article 2), il sera intéressant de mieux comprendre les principes régissant le remboursement des dettes. En particulier si vous décidez d’opter pour un amortissement indirect, comprendre le pouvoir de la  capitalisation des intérêts de votre dépôt de prévoyance sera un grand atout.

Capitalisation et actualisation

Dans l’article 2 [section compte d’épargne], nous avons illustré le principe de la capitalisation des intérêts et ce dernier était plutôt intuitif.

  • Un petit rappel : votre compte épargne génère des intérêts qui se rajoutent à votre capital et qui participent à générer d’autres intérêts (ainsi de suite..). Ainsi, vous pouvez prédire vos gains futurs en appliquant le principe de capitalisation.

Le principe d’actualisation vous permettra de faire le chemin inverse.

La capitalisation vous permet donc d’obtenir la valeur future de vos gains, connaissant le taux de rendement de votre placement ou bien le taux d’intérêt auquel votre compte épargne est assujetti, par exemple.

Le coût de l’emprunt VS coût d’opportunité

Une différence important existe entre le taux d’actualisation et le taux d’intérêt. Bien que les deux soient reliés au coût du capital, ils le sont de différentes manières.

Le taux d’intérêt est le coût de l’emprunt pour le demandeur tandis que le taux d’actualisation représente un coût d’opportunité  ou un coût de financement et est lui utilisé pour déterminer la valeur actuelle d’une somme d’argent.

Application du principe d’actualisation 

Valeur actuelle d’une rente constante à l’infini

Passons un peu plus de temps sur le concept d’actualisation qui peut être moins intuitif.

Alors, Mr Mamar possède un studio qu’il hésite à mettre en location ou  vendre pour ensuite réinvestir. Dans cette optique, il souhaite déterminer le cumul des loyers perceptibles à l’infini.

Supposons qu’il a un studio qui lui rapporte 20’000CHF chaque année, qu’elle est la valeur actuelle de ce bien supposant que ce dernier restera toujours en service ?

Nous allons supposer un coût d’opportunité de 9% qui représente le rendement annuel promis par Machiavel , désormais CEO, dans la mesure où Mamar investirait l’équivalent de la valeur de son studio dans l’entreprise, The Prince Chocolate maker, de ce dernier.

Nous verrons ici un extrait du calcul fait par Monsieur Mamar pour l’aider à effectuer sa décision (vendre et investir ou garder et percevoir ses loyers).

NB : Notez bien que ceci est la valeur actuelle du logement et non la valeur du logement. Le processus d’évaluation de la valeur du bien ne sera pas abordé. Nous allons supposer qu’un expert a fait le travail pour nous en nous donnant le loyer annuel perceptible.

Une petite réflexion : pourquoi la valeur actuelle de ce logement ne correspondrait pas à la somme à l’infini du loyer annuel perçu ?

Disons que vous hésitez entre plusieurs appartements et que vous connaissez les loyers annuels perceptibles de chacun de ces logements ainsi que d’autres coûts à prendre en compte.

  Comment feriez-vous pour choisir le meilleur logement, dans l’objectif d’un investissement ?

Sans l’utilisation du taux d’actualisation, on se retrouverait à comparer des projets qui à l’infini, par exemple, généraient des bénéfices infinis. Dans un cas pareil, le taux d’actualisation permettra de distinguer différents projets entre eux.

Comment détermine-t-on le taux d’actualisation ?

Le taux d’actualisation est très important pour les investisseurs car il leur permet de déterminer les projets rentables (grosso modo).Un exemple sera plus parlant. Nous savons qu’une entreprise dispose d’actionnaires qui ont des exigences de rendement et éventuellement d’exigences de leur banquier (taux d’intérêt du prêt).

Pour choisir les projets dans lesquelles une entreprise investira, il faut repérer les projets qui leur permettent de remplir ces exigences. Ainsi, lors du traitement de différents projets, le coût du financement de l’entreprise  (qui prend en compte l’exigence des actionnaires et des banquiers) sera utilisé comme taux d’actualisation.

NB : pour les plus curieux, le coût du financement est obtenu à travers la formule du coût moyen pondéré du capital.

Comment obtient-on un prêt immobilier en Suisse ?

Réunir les fonds nécessaires

Il faut savoir que les banques ne prêtent qu’à hauteur de 80% de la valeur du bien, il faut donc disposer d’au moins 20% en fonds propres. Ces fonds propres peuvent provenir de :

  •  votre compte de prévoyance 2e pilier (caisse de pension) au maximum 10% en apport.
  • Votre compte de prévoyance 3e pilier (cf. article 2 section Comptes de prévoyance)
  • Autres épargnes.

NB : Il faut retenir que la somme annuelle des charges (coût annuels ci-haut) doit être inférieure à 1/3 de votre revenu annuel brut. De plus, des frais de notaire de 3-5% de la valeur du bien sont apprendre en compte !

Qu’est-ce qui se cache derrière le taux théorique de 5% ?

Le taux d’intérêt théorique de 5% n’est pas le taux réel auquel l’on emprunte, les taux sont actuellement plus bas – entre 1 et 3% généralement. Ce taux est utilisé pour évaluer la capacité d’emprunt  et également de protéger l’emprunteur dans l’éventualité d’une hausse des taux.

L’hypothèque de 1er et 2e rang

« Pour plus de sécurité, le prêt hypothécaire est divisé en deux parties dites dette de 1er et 2e rang. le 1er rang couvre 65% de la valeur d’achat et le 2e rang 15%.

La durée de l’amortissement est plus courte pour le 2e rang qui doit être remboursé en 15 ans maximum et, dans tous les cas, avant l’âge de 65 ans. Les taux d’intérêts pour le 2e rang sont également plus élevés. » Crédit agricole Next Bank

Les taux hypothécaires

Il existe des taux hypothécaires fixes et variables. Les taux fixes permettent de se prémunir contre une augmentation des taux d’intérêt ce qui offre une marge de manœuvre sur le plan budgétisation. 

Par contre, les taux fixes ne permettent pas de bénéficier d’une éventuelle chute des taux, comme le permettent les taux variables. Ainsi, selon votre profil hypothécaire vous pourrez choisir une des deux options ou bien les combiner afin de diversifier vos risques.

L’impôt sur la valeur locative

La valeur locative fait augmenter la charge fiscale des propriétaires fonciers car elle s’additionne au revenu imposable.

« La valeur locative correspond à environ 60 à 70% du montant qu’un locataire aurait à payer par an, pour son logement [… ] La valeur locative est considérée comme un revenu en nature

Cela signifie que le propriétaire ne perçoit pas de revenu monétaire sous forme de loyer, mais qu’il réalise néanmoins une recette d’utilisation en habitant lui-même dans son bien immobilier. » Raiffeisen Casa

Remboursement de l'emprunt

Amortissement constant, remboursement in fine et annuité constante…

Un petit aparté sur le calcul de l’annuité constante

Le remboursement par annuité constante offre la possibilité d’anticiper ses dans une certaine mesure (en fonction de si l’on a opté pour un taux d’hypothèque fixe ou variable) et de mieux gérer sa budgétisation. Nous allons donc nous attarder un peu sur ce dernier et expliqué comment s’effectue le calcul.

Un remboursement par annuités constantes indique que vous payerez chaque année une somme fixe (y compris les intérêts) à votre prêteur.

Cette formule représente en réalité la somme d’une suite géométrique. Reprenons la formule de la valeur actuelle et tout sera clair.

L’amortissement direct et l’amortissement indirect : les deux stars

L’amortissement direct et indirect diffèrent du point de vue de l’évolution de la dette. En préambule, vous pouvez retenir que les intérêts liés à votre prêt hypothécaire sont déductibles de votre revenu imposable. Prêter donc attention à la manière donc les intérêts vont évoluer.

  • Amortissement direct

Dans ce type de remboursement, le but sera de réduire la dette hypothécaire d’un montant fixe chaque année. Pour un prêt accorder sur une durée de 15 ans, on pourrait ainsi décider de rembourser le 15e de cette dette chaque année. 

Toutefois, les intérêts ne resteront pas identiques. Rappelez-vous que les intérêts sont calculés sur la dette, donc si cette dernière diminue en même temps que les intérêts (on supposera un taux d’intérêt fixe).

Une réduction des intérêts hypothécaires signifie une augmentation de votre revenu imposable aussi peu soit-il.

  • Amortissement indirect 

Dans ce cas ce qui arrive est que le niveau de la dette est maintenu stable pendant toute la durée du prêt et le remboursement est effectué à la fin en une fois. L’avantage de cette méthode est que l’on bénéficiera de déductions fiscales stables pendant toute la durée car les intérêts à payer seront prévisibles

Une des manières d’effectuer ce type de remboursement est à travers une assurance-vie ou un compte ou dépôts de prévoyance 3e pilier. Dans le cas d’un versement dans un dépôt de prévoyance 3e pilier, les avantages sont multiples:

  • Les intérêts dégagés par vos placements liés à votre dépôt 3e pilier ne sont pas imposés (i.e. fortune de prévoyance n’est pas concernée par l’impôt sur la fortune.).
  • Les primes versées dans le comptes seront déductibles du revenu imposable jusqu’à hauteur de montant maximum.
  • Les intérêts hypothécaires sont déductibles de votre revenu imposable.
  • Le montant de la dette hypothécaire est déductible de votre fortune fiscale (i.e. impôt sur la fortune).

Néanmoins, le capital versé dans le dépôt de 3e lié pour un amortissement immobilier est imposé séparément à un taux inférieur.

L’amortissement direct et indirect diffèrent du point de vue de l’évolution de la dette. En préambule, vous pouvez retenir que les intérêts liés à votre prêt hypothécaire sont déductibles de votre revenu imposable. Prêter donc attention à la manière donc les intérêts vont évoluer.

  • Amortissement direct

Dans ce type de remboursement, le but sera de réduire la dette hypothécaire d’un montant fixe chaque année. Pour un prêt accorder sur une durée de 15 ans, on pourrait ainsi décider de rembourser le 15e de cette dette chaque année. 

Toutefois, les intérêts ne resteront pas identiques. Rappelez-vous que les intérêts sont calculés sur la dette, donc si cette dernière diminue en même temps que les intérêts (on supposera un taux d’intérêt fixe).

Une réduction des intérêts hypothécaires signifie une augmentation de votre revenu imposable aussi peu soit-il.

 

Petite comparaison entre ces deux méthodes de remboursement.

 

Prenons l’exemple d’un couple marié ayant un revenu imposable annuel de 150’000CHF et imposé à un taux de 38,5%, possèdent une dette hypothécaire de 134’000CHF à un taux de 1,5% sur 15 ans.

NB : par simplicité nous, nous allons considérer que la valeur locative de l’appartement a été incluse dans les 150’000CHF.

Take home

Faut-il rester locataire ou devenir propriétaire ?

Voici une petite piste de réflexion.

Brought to you bY

Fadel Mamar Seydou

Bibliographie

Bonus.ch. (n.d.). Amortissement direct et indirect.

Fürstenberger, D. (2020). Le b. a.-ba du. UBS.

Merritt, C. (2018). Interest Rate Vs. Discount Rate. PocketSense.

Raiffeisen Casa. (n.d.). La valeur locative en toute simplicité.

Rhyn, L. (2020). Amortissement direct ou indirect – l’amortissement qui vous convient. Credit Suisse.

 

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